Die Wohnquartiere in Marl sind vorrangig durch die Nachkriegszeit, aber auch durch Zechensiedlungen, die zu Beginn des 20. Jahrhunderts entstanden sind, geprägt. Es ist eine zukunftsfähige Weiterentwicklung notwendig. Dies gilt zum einen für den öffentlichen Raum, wo unter anderem Straßen saniert und Freiflächen umgestaltet werden sollten. Zum anderen sollte der Wohnungsbestand an aktuelle Wohnraumansprüche angepasst werden. Dies umfasst unter anderem den Energiestandard, die Fassadengestaltung und die Grundrisszuschnitte. In einigen Quartieren liegt auch eine schwierige Sozialstruktur vor, die sozialräumliche Maßnahmen notwendig macht. Um nachhaltige Ergebnisse zu erreichen, ist die Beteiligung und Einbeziehung der Bürger und Institutionen vor Ort unerlässlich. Gerade bauliche Maßnahmen im Wohnungsbestand sind vorrangig private Investitionen, bei denen die Stadt lediglich beraten kann.

Neben den (geplanten) Programmgebieten der sozialen Stadt in Hüls Süd und Stadtmitte werden im ISEK Handlungsbedarfe inbesondere in folgenden Quartieren festgestellt:

• Waldsiedlung, Marl-Hamm
  Die großen Freiflächen des Quartiers sind trotz des großen Baumbestands nur wenig attraktiv und einzelne Gestaltungselemente wie Spielgeräte sind in die Jahre gekommen. Es handelt sich um eine einheitliche Wohnsiedlung, die aus dreigeschossigen, verputzten Zeilenbauten besteht. Die Gebäude weisen starke bauliche Mängel auf und wirken unattraktiv. Viele Bewohner der Waldsiedlung sind mit sozialen Problemen konfrontiert.
   
• Westfalenstraße, Emslandstraße und Umfeld, Drewer
  Dieses Quartier weist vorrangig städtebauliche Mängel auf. Bei der Wohnbebauung handelt es sich sowohl um Reihenhäuser mit kleinen Grundstücken, als auch um fünfgeschossige Zeilenbauten und neungeschossige Wohnungsbauten. Sie sind in Teilen nicht mehr zeitgemäß und bedürfen einer Modernisierung, insbesondere energetisch. Die Verkehrssituation im Quartier wird durch die schmalen Straßen und den ruhenden Verkehr im Straßenraum belastet.
   
• Gaußstraße und Umfeld, Drewer
  Das Quartier ist durch dreigeschossige Zeilenbauten geprägt, die gestalterisch aufeinander abgestimmt sind. Einzelne Gebäude wurden vor Kurzem (energetisch) saniert, während andere noch sanierungsbedürftig sind. Die privaten Freiflächen zwischen den Gebäuden sind nicht gestaltet und kaum nutzbar. Die Straßen im Quartier sind schmal und sanierungsbedürftig. Ein sozialer Handlungsbedarf ist nicht erkennbar.